La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est un concept essentiel à maîtriser pour toute personne s'intéressant au secteur immobilier. Elle représente la surface totale d'un bâtiment, incluant les murs, les planchers et les toitures, mais à l'exclusion des éléments non construits comme les balcons ou les terrasses. La distinction entre SHON et surface habitable est cruciale pour comprendre les aspects réglementaires et économiques liés à l'immobilier.
Calcul de la SHON : méthodologie et éléments clés
Le calcul de la SHON repose sur la prise en compte de plusieurs éléments, notamment les surfaces construites, les espaces communs et les réglementations locales.
Définition des surfaces prises en compte
- Surfaces construites : Elles comprennent les murs, les planchers, les toitures et les éléments fixes du bâtiment, y compris les balcons et les terrasses fermés. Par exemple, un appartement de 80 m² avec un balcon fermé de 10 m² aura une surface construite de 90 m².
- Espaces privatifs et communs : Les espaces privatifs correspondent aux surfaces des logements individuels. Les espaces communs, comme les halls d'entrée, les escaliers et les ascenseurs, sont également inclus dans la SHON. Dans un immeuble de 10 appartements, si chaque appartement a 70 m² et les parties communes représentent 30 m², la SHON totale de l'immeuble sera de 730 m² (10 appartements x 70 m² + 30 m²).
- Surfaces en sous-sol : Les surfaces en sous-sol peuvent être incluses dans la SHON, mais avec des restrictions. Un sous-sol aménagé en logement est comptabilisé à 100%, tandis qu'un sous-sol non aménagé, comme une cave, peut être comptabilisé à 50% ou même pas du tout selon la réglementation. Par exemple, un sous-sol de 50 m² aménagé en salle de jeux sera comptabilisé pour la SHON, tandis qu'une cave de 20 m² non aménagé ne le sera peut-être pas.
Méthodes de calcul
Il existe deux méthodes principales pour calculer la SHON :
- Méthode simple : Cette méthode multiplie la superficie au sol du bâtiment par un coefficient défini par la réglementation locale. Ce coefficient prend en compte le type de construction, la densité du quartier et d'autres facteurs. Par exemple, pour un bâtiment résidentiel dans une zone à forte densité, le coefficient peut être de 0,8, ce qui signifie que la SHON maximale est de 80% de la superficie au sol.
- Méthode précise : Cette méthode consiste à mesurer géométriquement chaque surface du bâtiment et à les additionner pour obtenir la SHON. Cette méthode est plus précise, mais aussi plus complexe et coûteuse. Elle est souvent utilisée pour les bâtiments complexes ou les projets de grande envergure.
Facteurs influant sur la SHON
La SHON est influencée par plusieurs facteurs clés :
- Coefficient d'occupation des sols (COS) : Le COS est un coefficient réglementaire qui définit la proportion de surface constructible par rapport à la surface totale du terrain. Il varie en fonction du type de zone, de sa densité et de la réglementation locale. Par exemple, dans une zone résidentielle à faible densité, le COS peut être de 0,4, tandis qu'il peut atteindre 0,8 dans une zone à forte densité.
- Règlementations locales et urbanistiques : Les réglementations locales peuvent imposer des limites à la SHON autorisée pour un terrain donné. Ces limitations peuvent varier en fonction du type de construction, de la hauteur du bâtiment et de la destination des locaux. Un terrain situé en zone protégée peut avoir une SHON limitée par rapport à un terrain situé en zone urbaine.
- Type de construction : La SHON est calculée différemment pour les immeubles d'habitation, les bureaux, les commerces et les bâtiments industriels. Les réglementations spécifiques à chaque type de construction influencent le calcul de la SHON. Un immeuble de bureaux peut avoir une SHON plus élevée qu'une maison individuelle, en raison de la nature de l'activité qui y est exercée.
Cas concrets d'application
Pour illustrer le calcul de la SHON, prenons deux exemples concrets :
- Un appartement dans un immeuble à Paris : Imaginons un appartement de 80 m² situé dans un immeuble à Paris. La SHON de l'appartement comprendra les 80 m² de surface habitable, plus la part des surfaces communes de l'immeuble, comme le hall d'entrée, les escaliers et les ascenseurs. Supposons que les parties communes représentent 10% de la surface totale de l'immeuble. Si l'immeuble a une SHON totale de 1000 m², la SHON de l'appartement sera de 88 m² (80 m² + 8 m²).
- Une maison individuelle dans la région de Bordeaux : Considérons une maison individuelle de 120 m² avec une terrasse fermée de 30 m² située dans la région de Bordeaux. La SHON de la maison comprendra les 120 m² de surface habitable, plus la terrasse de 30 m². La SHON totale de la maison sera donc de 150 m². Si le COS pour les maisons individuelles dans cette zone est de 0,5, la surface totale du terrain doit être d'au moins 300 m² (150 m² / 0,5).
Importance de la SHON en immobilier
La SHON est un élément crucial dans l'évaluation de la valeur des biens immobiliers, dans la réglementation de la construction et dans l'aménagement du territoire.
Impact sur la valeur du bien
La SHON est un facteur déterminant du prix de vente d'un bien immobilier. Un appartement avec une SHON importante sera généralement plus cher qu'un appartement avec une SHON plus faible, même si la surface habitable est la même. Cela s'explique par le fait que la SHON représente le volume total de construction et donc le coût de construction du bien.
Le prix au mètre carré SHON est un indicateur important pour comparer la valeur des biens immobiliers. Un appartement avec un prix au mètre carré SHON élevé sera généralement plus cher qu'un appartement avec un prix au mètre carré SHON plus faible, même si la SHON est la même. Par exemple, un appartement de 100 m² avec une SHON de 120 m² et un prix au mètre carré SHON de 5 000 € sera plus cher qu'un appartement de 100 m² avec une SHON de 100 m² et un prix au mètre carré SHON de 4 500 €, même si la surface habitable est la même.
Aspects légaux et réglementaires
La SHON est soumise à des réglementations strictes qui visent à contrôler le développement urbain et à garantir la qualité de vie des habitants. Les limitations de la SHON permettent de limiter la densité de construction, de préserver les espaces verts et de garantir un accès à la lumière naturelle et à l'air frais.
Les contraintes liées à la SHON se traduisent par des autorisations de construction, des taxes foncières et des règles d'aménagement du territoire. Un promoteur immobilier doit obtenir une autorisation de construction pour toute construction ou rénovation qui dépasse la SHON autorisée pour un terrain donné. La non-conformité à ces réglementations peut entraîner des sanctions, des amendes et même des démolitions.
Avantages et inconvénients de la SHON
La SHON présente des avantages et des inconvénients pour les différents acteurs de l'immobilier.
- Avantage pour les promoteurs et les investisseurs : Une SHON élevée permet de maximiser la rentabilité d'un projet immobilier. Un promoteur peut construire un bâtiment avec une SHON importante, ce qui signifie qu'il peut vendre plus de logements ou de surfaces commerciales, générant ainsi des revenus plus élevés. Un investisseur peut également obtenir un meilleur rendement sur son investissement en acquérant un bien avec une SHON importante, car il aura une surface de vente ou de location plus élevée.
- Désavantage pour les acquéreurs : Les biens immobiliers avec une SHON importante sont généralement plus chers, car le coût de construction est plus élevé. Un acheteur peut donc être confronté à des prix élevés pour un bien avec une SHON importante, même si la surface habitable est comparable à celle d'un bien avec une SHON plus faible. De plus, une SHON importante peut entraîner des espaces de vie plus réduits ou des parties communes plus petites.
SHON et les nouvelles constructions
Le concept de SHON évolue constamment pour répondre aux défis du développement durable et de l'efficacité énergétique. De nouvelles réglementations et normes sont mises en place pour encourager la construction de bâtiments plus durables et plus performants.
Les nouvelles réglementations et normes
Les nouvelles réglementations privilégient la surface utile, qui représente la surface réellement habitable, y compris les espaces ouverts comme les balcons et les terrasses. La surface utile est considérée comme un indicateur plus précis de la valeur d'un bien immobilier et de son impact sur la qualité de vie des habitants. Par exemple, un appartement de 80 m² avec un balcon de 10 m² aura une surface habitable de 80 m², mais une surface utile de 90 m².
La prise en compte de la surface utile dans les nouvelles réglementations vise à encourager les promoteurs à concevoir des bâtiments plus fonctionnels et plus agréables à vivre. Elle permet également de mieux évaluer la performance énergétique des bâtiments, car la surface utile prend en compte les espaces ouverts qui peuvent contribuer à améliorer l'isolation thermique et la ventilation naturelle.
Impact sur la conception architecturale
Les nouvelles réglementations et normes incitent les architectes à concevoir des bâtiments plus compacts et plus performants, maximisant la surface utile tout en respectant les limites de la SHON. Cela se traduit par des projets architecturaux innovants qui exploitent les espaces de manière optimale, favorisant la lumière naturelle et l'efficacité énergétique.
Les enjeux futurs liés à la SHON sont nombreux. Il est important de trouver un équilibre entre les besoins de développement économique et les enjeux de développement durable, en garantissant un accès à des logements abordables et en favorisant la construction de bâtiments respectueux de l'environnement. L'évolution de la SHON et la prise en compte de la surface utile sont des éléments clés pour atteindre ces objectifs et pour construire un avenir immobilier plus durable.
